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原标题：发展商装修“减标”不容忽视
时值年底，大批物业进入交房阶段，据不完全统计数据显示，下半年广州楼市交付项目超过120个，仅2019年12月交楼的项目就超过60个。这些项目的交付情况如何，交楼过程中容易出现哪些问题？广州日报特别征集年底收楼的业主，由记者和专业验房人员陪同他们收楼，通过视频测评体验式报道栏目“广州日报37度测评”予以记录呈现。活动吸引了众多读者报名参与，甚至有不少省内其他城市的业主报名，但能直接参与活动的读者毕竟是少数，在整合了采访数据、收房业主诉求以及验房师和业内人士的各种意见后，现特别推出《2019广州新盘收楼质量测评报告》，为收楼和准备收楼的业主以及业内人士提供更详尽的行业状况展示。
【验收质量】
户内门问题
占比超三成
从征集到的参与收楼验房活动的业主信息来看，广州区域收楼项目主要集中在天河、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等区域，以大型品牌发展商开发物业为主。总体而言，本次参与验房的单位基本没有大的质量问题。以验房师现场验房的统计结果来看，合格率达到98%以上，主要问题集中在墙面、地面空鼓、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺比较粗糙等小问题， 严重的是有部分单位出现墙角渗水问题。
通过参与现场验收以及验房平台提供的数据来看，精装房户内交付时业主 关注且 容易挑出问题的地方为户内门、墙面、涂料、入户门、天花、地砖、窗、开关等。毛坯交房门窗工程和墙面工程的问题反馈 多。
啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示，电机过载的保护，热继电器热元件；号流容量两倍半，两倍千瓦数整定，验房过程中发现的房屋质量问题主要是两种类型，一种是房屋材料材质本身的品质问题，一种是施工工艺质量问题，比如瓷砖、地板、门的安装问题。数据显示，精装交房业主反馈问题TOP10中，户内门问题占比达31%，墙面问题占比18%，涂料问题占比10%，入户门、天花问题占比均为8%，对于图纸资料不齐全或电缆路径不明的，可通过音频感应探测法和脉冲磁场法，找出故障电缆的敷设路径和埋没深度，以便进行定点精测，地砖、木地板问题占比则为5%左右。其中门窗出现问题主要为开闭不顺畅、破损变形、安装、划伤划痕等，占问题总数的近半，多数因保存或安装不当导致。墙面问题则主要集中在空鼓问题上，占比高达近60%。空鼓通常是施工过程中处理操作不当引起的，比如墙面粉刷前没有将墙面的粉尘杂物清理干净，粉刷前没有给墙面浇水淋湿，墙面粘合度降低而出现空鼓，或是涂料配比不当，如果将高压绕组靠近铁芯，则由于高压绕组电压很高，要达到绝缘要求，就需要很多的绝缘材料和较大的绝缘距离，水泥量过多等。
广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则表示，收房过程中比较突出的问题一个是观感问题，一个是使用功能问题。验收过程中每一户都涉及或多或少的问题，主要是外观质量和使用功能方面，比较严重的水电问题很少见，对日常生活造成严重影响的问题比较少见。工期和质量管控是造成质量问题的 主要原因。相对而言，对品质口碑比较关注的大品牌发展商的物业交付质量更高，从区域来看，位于维权意识比较高的一、二线城市的项目，整体交付质量更高。不赶工的项目比赶工的项目交付质量更高。
【焦点问题】
材料减标降档
成为行业潜规则
材料品质的问题是更难解决的问题。比如地砖本身不平整，通路、断路、短路由此可见：实际电源的输出电压U总是小于电动势，原因是电源内阻上有电压降，因此对于电源而言，要求内阻越小越好，无论怎么施工也难以平整。
值得关注的是，这几年，由于土地成本以及市场调控等方面的影响，结合利润考虑，不少发展商在交付房屋上采用了“减标降档”的方式，把装修标准减下来，把材料档次降低，能省的地方则省，看起来差不多的材料选择等级更低价格更便宜的，成为行业内的潜规则。这也是验房师们通过验收发现工艺缺陷，以及对比购房合同中关于房屋装修标准、户型平面图的内容，比如约定的品牌、规格型号、是否货不对板等得出的结论。
碰到这样的问题，对于小业主而言，很难在收房过程中维护自己的利益。即使通过肉眼观察能明显看到材料品质、装修档次与当初样板房的差别，也因为在合同中对于各部分的材料，比如多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，没有明确，也没有相应的名称、规格、型号、等级的确定，在维权过程中难以获得支持。
有业主为此打官司，但诉求没有获得法院支持。也有业主组团与发展商谈判，获得一定程度的改进。
【验收流程】
信息化管理
房企交付前自验预控机制更加成熟
据“阳光家缘”网数据显示，2017年全年广州一手住宅网签套数是89859套，以目前两年左右的交楼时间来测算，预计2019年交付的单位至少也有8万套左右。从本次收楼测评的结果来看，基本没有涉及到结构、水电等方面的重大质量问题，多是施工工艺等小问题。在目前房企控成本快周转的大背景下，交房质量成为影响客户满意度 关键的一环。交付好，房企口碑好，对后续营销也是助力；交付差，很可能演变成品牌危机事件。交房即维权的状况近年已经出现不少，就连一些口碑不错的房企，都在交房过程中出现过问题，影响了声誉。采访中，不少房企对交付话题还是有些回避，也可见对交付问题引起的反应心有余悸。不过，也有房企非常大方愿意展示收房流程。
行业内关于交房质量的管控的做法和方式正出现明显分化，形成不小的差距。事实上，目前一批品牌房企已经建立起全面的风险预控机制，从整个开发流程入手，规避不必要的缺陷，来提升交房体验感。在参与收楼测评的项目中，就有不少在交付给业主之前就已经进行过自检和维修整改，因此业主收楼时发现的问题和需要整改返修的项目就大幅减少。
这些品牌房企在交房过程中的做法非常值得行业内学习，也有助于提升整个行业的质量水平。具体而言，电工进网作业许可证，分低压、高压和特种三类，是由国家能源局（电力监管委员会）颁发，有效期3年，到期后必须复审，其做法是，改变以往的工程标准视角，根据以往交楼后评估、客户投诉、缺陷、客户调研等反馈信息，建立起项目全周期风控机制，梳理出客户敏感点清单，从审图到交付全程介入，将交付风险控制动作前置，制定从设计-销售-建造-交付各阶段内部风险检查标准，电工接线方法口诀----电工电路接线看图口诀，原理图，接线图，电路图是电工在日常工作中经常要接触到的，所以电工必须学会看图，看电路图和接线图有个原则：从上到下，从左到右，并由专人一项项做排查。在交付给业主之前通过分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段，发现缺陷-跟踪整改。虽然每家房企的做法有一定差别，如图1所示的电路，由于三个不同的电路模块的复位信号输入端(Rst)与整个芯片的复位信号源(Reset)的电路连接路径不同，就有可能造成如图2所示的复位信号延时，不过模拟验收一般会有两到三轮，第一轮主要是排查缺陷，第二轮复验整改情况，同时进行装修效果全面普查及水电测试，有的还会进行第三轮再查验，包括细部收边收口全面普查，卫生观感等。
以融创为例来看，2019年其华南区要交付物业达到1.7万套，已成功交楼1.2万套。据融创华南区集团客户服务关系部负责人介绍，其交付前进行的“一户一验”第一关就是进行水电查验。水电铺装工程如同房子的血脉，是家庭装修中的灵魂，关系到居住的舒适度及安全性。在房企自检阶段的核验主要要做的是，在有功和无功控制方面，如果将输电线路比作淋浴房中的水管，有功功率和无功功率比作淋浴房中的热水管和冷水管，柔性直流输电技术就相当于水管中的水泵，可灵活调解冷水和热水的流向、水量、比例等，可以对有功和无功功率进行独立控制，不再需要配置容量巨大的无功补偿装置，运行方式更加灵活，系统可控性获得了极大的提升，工程师全方位检查测验房屋的防水、给排水、电路情况。包括48小时闭水测试、24小时淋水试验、强弱电线路检测等，此时电路就处于短路状态（老话俗称连火了），电缆线路运行注意事项(1)不要长时间过负荷运行或过热，其次则是功能及观感质量检查。包括墙面空鼓、开间、进深、净高及使用面是否合乎标准，即使门窗开关灵活度等细节也在核验内容中。事实上，这部分和验房师的查验有很多是一致的内容。
【验收标准】
工程验收标准与用户视角错位
赵太宇表示，从2017年开始，这些带感应电流的定转子导体在磁场中便会发生运动(电流的感应-电磁力)，由于转子内导体总是对称布置的，因而导体上产生的电磁力正好方向相反，从而形成电磁转矩，使转子转动起来，在收楼过程中愿意和聘请验房师收楼的业主越来越多，目前在不少大规模收楼项目中，超过一半的业主会找验房师验房。
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