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房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。

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推售面积为21.3万平方米，环比增加43%，居各区榜首。供应量大的楼盘联投东方华府以及宏发世纪城均为9月新批售的楼盘。福田入市的项目是备受关注的福田宝能城市公馆，该项目9月推出近292套住宅，户型以大面积为主，，供应面积约3.8万平方米。去化周期上升至6.5个月市规土委统计数据显示，9月新房成交量为4060套，成交面积为40.91万平方米，环比减少29.1%，同比增加39.3%。9月各个区域的成交量均有不同程度的下降。其中罗湖和福田成交降幅大，分别达77%、72%。两区成交的新房均在30套以内，成交面积分别仅为0.24万平方米、0.31万平方米，这是自今年3月以来罗湖、福田两区月度成交面积首次跌破1万平方米。

效力如何认定?答：实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信人系房屋的完全权利人，其与人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信人有代理权，符合构成要件的，应确认买卖合同有效。未经在房屋内共同居住的其他成员同意。

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