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调查 | 一场事先设局的搭售 星河天津精装修调查
来源：中国房地产报
购房者深恶痛绝的价外价、捆绑精装修，已经演变成不是房地产市场消费维权那么简单了，这种屡见不鲜的价外价导致的冲突，正在考问政府职能部门如何作为，以及如何将违规者关进法律制度的牢笼里。
发生在天津滨海星河荣御二期的这起精装修维权事件，无疑为所有人上了生动而精彩的一课，2017年开盘之后，330名业主一步一步地掉进开发企业精心布置的“陷阱”，先是被要求缴纳购房意向金，然后必须签订装修协议才能够具备购房资格。
终的结果是，开发企业明明剥夺了购房人自主选择装修的权利，但是地方政府主管部门认为，缺少法律依据，难以认定开发企业存在强制捆绑搭售精装修的行为。
法律途径同样难以走通，，因为协议与合同中白字黑字呈现的是开发企业与装修公司无委托关系，装修是业主自行决定。精装修缩水同样面临维权无门，涉事的装修公司注册资金仅50万元，根本不具备任何建筑业企业资质。
套路之深，让人始料未及。
规避限价套路深
2019年9月1日，仍在装修的高层楼下卸下的装修建材。
滨海星河荣御，位于天津市滨海新区港东新城世纪大道与规划海景七路交口（港东新天地旁），由深圳老牌房企星河控股集团有限公司（以下简称“星河控股”）旗下天津市星河荣御置业有限公司（以下简称“星河置业”）分两期开发建设。一期（备案名“香逸园”）与二期（备案名“香海园”）以一条马路分隔为界，业主已收房入住。二期销售面积101638.93平方米，包含14栋洋房510户，4栋21层高层330户。其中高层4号楼已完成装修，开始收房，高层1、2、3号楼，正在进行装修，尚未收房。
此次发生问题的正是二期高层住宅。2017年3月、6月、11月，4号楼，3号楼，1、2号楼相继取得商品房销售许可，并开盘销售。精装修、名企盘、区位好等噱头吸引了一大批购房人的关注，甚至一度需要托“关系”才能购房。
多位受访业主回忆称，在准备签订购房合同时，星河置业告知他们想要买房必须先同意并签订《商品房室内装修协议》（以下简称“装修协议”），想要取得签订装修协议的资格，则必须先缴纳2万元购房意向金。
有二期高层业主表示：“销售人员将需要业主签字的页面做了标记，装修协议和购房合同签订的时间很仓促，具体的条款大家都来不及仔细看，所以签订装修协议是买房的前提条件虽然不太妥当，但没有让大家产生质疑。”
在中国房地产报（微信ID：china-crb）记者获取的多份滨海星河荣御二期高层宣传文案中，其售价为9500元左右/平方米，但是购房合同显示的房价却在7500元左右/平方米。
“星河置业宣传的是精装修高层住宅，在购房之后我们才发现高层备案的是毛坯房，实际售价高于备案价，购房合同标注的房价则低于备案价。在当时，我们无法想到这中间藏有猫腻。”上述高层业主回忆说，在签订装修协议当天，业主们以现金或转账的形式一次性缴纳了总装修款，计算方式为房屋建筑面积×1请加微信号：13807313137/平方米。收款人是开发企业一位王姓副经理。付款之后，由项目销售经理对房号和装修款金额进行了签字确认，并交给业主一张往来收据作为凭证，始终没有开具正规的收款发票。
中国房地产报记者通过天津市规划和自然资源局查询发现，滨海星河荣御二期用地系星河置业控股公司天津市星河城置业有限公司于2014年1月竞得，占地面积56120.3平方米，成交价1.42亿元，以建筑面积约12万平方米计算，楼面价约1200元/平方米。有业内人士粗略估算，在限价政策下，星河荣御二期除去建造成本、宣传费用、财务成本等，利润空间恐怕不会太高。
如此看来，似乎一切都说得通了。捆绑搭售精装修，将商品房的总价进行拆分，变相规避限价政策，从而追求利益 大化。但事情远没有这么简单。
与开发商无关 却扣押装修协议
今年8月12日，天津市滨海新区住房和建设委员会（以下简称“滨海住建委”）出具的信访事项处理意见书显示，这4栋高层于2017年2月销售，2018年3月售罄，为毛坯交房，星河置业考虑到业主装修的需要，向高层业主推荐了装修公司进行室内装修，已有330户签订装修协议，因面积不同每户装修款在19万~22万元，装修款总计为6800余万元。
多位受访业主和负责处理此事的住建系统工作人员还称，针对装修款收款人为王姓副经理一事，开发企业曾表示，王姓副经理当时在装修公司兼职，收款属正常行为。
按照业主的说法，在售楼处签订装修协议时，全程没有装修公司人员在场，签字之后协议也没有按约定交给业主带走。原因是工作人员说，这份协议需要拿去装修公司盖章并将明细（交付标准）打印出来之后才能交给业主。
套路一环紧扣着一环， 终这份装修协议交到业主手中的时间足足拖延到今年，而且要取装修协议的前提是，业主需签订一份授权委托书，大致内容是授权物业公司，即星河控股旗下深圳星河智善生活股份有限公司天津分公司代办商品房交接手续，并对装修现场进行管理，代为领取钥匙、签署收房确认书等各项文件。
在未收房的高层业主看来，虽然部分未完成装修的房屋被封闭，业主始终无法进入查看，名义上已经失去了对房屋的部分权益，但如果签署了这份授权委托书，就意味着他们从法律层面丧失了房屋在装修至收房期间的所有权益。
可是这对于开盘在前已经开始收房的4号楼业主来说，又是一件不得不接受的事。通过一位已经签订授权委托书的4号楼业主，中国房地产报记者获取了一份当年的购房合同和装修协议。购房合同显示，商品房交付时间为2018年11月14日。装修协议显示，乙方（装修公司）为天津盛达通装饰工程有限公司（以下简称“天津盛达通”），室内装修完成时间为2019年4月30日前，这也是开发商通知4号楼业主实际的收房时间。
至于为何一定要拿到装修协议，原因在于业主们认为精装修并没有达到当年宣传中“拎包入住”的标准。有业主还质疑，装修协议首页纸张颜色与其他页面有差异，首页甲方（业主）姓名和证件号等也非本人填写，那么协议中的相关条款是否存在替换的可能？否则为什么要将合同无故扣押两年。
装修施工单位无资质
部分房子室内门已经开裂起皮
9月1日，中国房地产报记者跟随业主来到4号楼实地探访，楼栋布局为两梯四户，中间由露天走廊连接，电梯地面目视面积2平方米左右，比较狭小。按照装修协议，走廊等公摊区域属精装修范围，但是仅电梯旁的走廊墙面贴有瓷砖，目视表面有细小孔洞，用手触摸质感粗糙。
在一间已经由装修公司完成装修的房屋内，即使开着窗户也可以闻到一股略有刺鼻的气味，客厅、走廊铺设瓷砖，卧室铺设地板，室内没有衣柜、床铺等生活必需设施，仅厨房安装有橱柜和油烟机，洗手间安装有马桶和洗手池等，个别室内房门有鼓包、起皮的现象。
通过上述装修协议，中国房地产报记者注意到，与诸多精装修纠纷无异，在协议上特别提示有“甲方已阅读并充分理解本协议全部内容”等字样。这就意味着业主在仓促中签订协议时，已经同意由装修公司进行装修，是个人行为，与开发商无关，也印证了上述信访事项处理意见书中星河置业向业主推荐装修的说辞。
事已至此，但20万元的精装修缩水到如此模样，仍让业主们难以接受。2018年8月，有业主委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对4号楼的一间房屋进行装修装饰预算造价评估。8月29日，该公司做出的《价格评估报告书》显示：“价格评估标的在价格评估基准日（8月2日）的价格为89007元。”
有行业人士向中国房地产报记者坦言，一般来说，开发企业在做精装修时，造价能够接近或达到实际收费的一半就已经很不错了，当然这也因企业而异。他还特别称，造价低意味着用材质量下降，毕竟同一品牌的建材也有高低贵贱之分。更关键的是要看一看装修公司是否具备相应的资质。
在中国房地产报记者查询到的一份《星河天津滨海香海园项目1-4#楼精装修交楼工程》招标公告中，对施工单位的要求是，具备装修工程施工二级资质，且近几年承担过一定数量的房地产开发项目装修工程，并验收合格等。
装修公司刚刚成立时开具的往来收据
企查查显示，天津盛达通注册资本50万元，成立于2017年4月28日， 终受益人为张某，与星河集团无直接关联。需要注意的是，上述装修款往来收据的时间为2017年5月11日，与天津盛达通成立间隔不足半个月。中国房地产报记者还通过全国建筑市场监督公共服务平台进行了资质查询， 终没有检索到天津盛达通具备的任何建筑业企业资质。
地方主管部门称难认定查处
2016年住建部公布的《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》明确规定，不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。开发商的此种行为可以被认定为强迫交易行为，属于违规行为。
更早前的2011年，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》明确规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”
可在这些规定以外，开发企业仍然可以“明修栈道暗度陈仓”。这也使得这件自2019年4月业主开始收房之后，因精装修缩水而引发的捆绑搭售争议，至今无果。
原因一方面是业主始终未能同星河置业及装修公司达成一致意见。另一方面也因主管部门职责分工的重新调整。2019年6月，原本由市场监督管理部门管辖的捆绑销售问题，被调整到了住建部门。
只不过，前述天津滨海住建委8月12日出具的信访事项处理意见书称，在星河荣御二期4栋高层销售期间，该委工作人员多次到销售现场检查，未发现项目存在违规销售行为。购房合同与装修协议合同主体分属星河置业及天津盛达通，合同内容独立，购买商品房与签订装修协议无直接关联，无法认定星河置业存在强制捆绑搭售精装修的行为。星河置业表示，其与天津盛达通无委托关系，装修是业主自行决定。关于退还精装修费问题，已责成星河置业与业主进行沟通协商，如协商不成，业主可通过法律途径解决。
天津滨海住建委一位负责调查此事的工作人员向中国房地产报记者说出了根本原因，职责调整之后，住建部门缺少与之匹配的认定、执法细则，也缺少相关的法律支撑，这就导致其在监管的过程中缺少依据。比如，捆绑精装修该怎么认定？认定之后怎么处罚、怎么走后续的流程等。
事情发酵至今，业主们也提供了部分资料和证据，但现实问题是，住建部门无法依据相关法律法规认定开发企业有违规行为，毕竟涉及的合同与协议白纸黑字写的清清楚楚。“我们只能按照现在的规章制度和法律法规办事，也希望相关的制度能够尽快建立健全。”
“如果备案的是毛坯房，开发企业不可以剥夺购房人自主选择装修的权利。”北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧认为，精装修问题很难做到有效监管，因为装修归装修，房屋归房屋，理论上是两个法律关系，虽然已经不允许捆绑精装修，但问题是现在精装修房已经很风行了。如果业主准备起诉开发商，必须得有足够的证据证明开发企业存在强制捆绑搭售精装修的行为，否则很难认定。
郭韧分析称，发生在滨海星河荣御的精装修维权事件某种程度上来说确实存在捆绑销售的嫌疑。只不过，如果业主选择起诉开发商，败诉的可能性会相对大一点，因为这是业主自愿的行为。如果胜诉可要求撤销合同、解除合同。针对精装修缩水问题，装修公司将承担所有的装修责任，如果业主对装修不满意，可直接与装修公司打官司。
记者观察
企业逐利当符合法规
政府“守夜人”角色也不可丢
高拯坤/文
房地产市场因精装修问题而爆发的维权事件，仍有愈演愈烈的态势，已经到了不容忽视的地步。问题并不复杂，冲突多集中在捆绑搭售精装修和精装修缩水上，结合天津滨海星河荣御精装修维权事件，记者认为这其中有三件怪事缠绕。
其一，涉事业主普遍认为自身法律意识不强，在人生一辈子 大的喜事买房上，不经意就被开发企业诱导掉入“陷阱”，他们认为很丢人，也很不甘心。对于中国人，买房还没有更多的选择，在一二线热点城市，房地产还是一个卖方市场；捆绑精装修也是一个普遍存在的行业潜规则。当然，当问题出现，购房人也理应承担对合同忽视的责任。但我们也要提问：企业不能因为利益 大化和卖方市场，就去打擦边球，设计一场“局”，这好比过分粉饰自己骗娶了一个姑娘回家，她怎么会跟你好好生活，同心同德。
其二，开发企业无视行业法规，强取地追逐利益，这是很危险的一件事情。在限价政策下，企业利润确实被挤压，但这不是违法违规的理由与选项，毕竟政策在前，拿地开发在后，企业对利润的风险应该有提前的预期，能做则拿，如果预期不赚或亏本，可以放弃。而不是硬着头皮拿地，再简单粗暴使用捆绑精装修的方式去止损。因为这是一个屡屡激起冲突的“投机做法”。
在采访过程中，记者还发现，不仅滨海星河荣御二期高层存在捆绑精装修，二期洋房同样存在捆绑车位的现象。在更早前开发建设的一期，同样曾因质量问题陷入维权风波。种种情形让人不得不提“星河不做500强，要做500年”的期望与夙愿，也不得不提星河的核心价值观是“诚信、创新、责任、共赢”，星河对于诚信一词的解释里有两句话是“心口如一，光明磊落；言行如一，说到做到”和“始终坚持正道经营，光明正大地开创事业；始终坚持以实实在在的汗水和心血付出，创造价值，赢取利润。”话很漂亮感人，但行动要跟上。
其三，地方政府真的无法监管吗？无论是2011年国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》，还是2016年住建部发布的《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，都已经对加价销售、强制捆绑销售等问题做出明确规定。既然如此，就让人不禁质问地方政府，为何无法监管、无法查处？又为何业主收集的证据不足就不予以重视？坚持以人民为中心，积极化解矛盾解决群众合理诉求，这是今年中央开展的“不忘初心、牢记使命”主题教育活动的主要内容。国家发改委、住建部都早已明确规定的问题，怎么就变成无依据没法查处了呢？
这里，我们要重提政府“守夜人”的角色，在房地产市场，如果地方政府轻易地就放弃了自身的监管职责，甚至是站在了民意的对立面，这是很麻烦也是很错误的事情。
我们始终认为，任何人都不能在房地产市场上胡作非为，更不能在违法违规之后逍遥法外；业主也不能因处于弱势一方而提出不合理要求；主管部门更不能视而不管任其发生。企业和业主之间的纠葛，还是要回到法规的轨道，回到监管的轨道，回到商业诚信的轨道，才能解决好问题。
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