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“我们将成立总额数十亿资金的国内房地产私募基金,向那些缺钱的开发商紧急输血,以参股、收购等方式投资它们的项目。同时还将参与国内土地拍卖。”上海民间保障房的发起人钱生辉昨天向 《每日经济新闻》透露,他已与数个民间投资机构达成协议,酝酿成立总额达数十亿元的私募基金,以实施行业“自救”。
海外资金釜底抽薪
上周,大摩、高盛、花旗、雷曼等海外投行纷纷传出消息,不再看好中国楼市,并有意将它们所持有的房地产项目完全抛售。大摩发布报告认为,“中国各主要城市的房价已急跌。我们认为房地产市场崩盘可能性很高,对银行业盈余将造成重大冲击。”事实上,早在上周的华尔街金融风暴前,雷曼兄弟就一直在谋求出售他们在上海的房地产项目。今年6月,大摩就开始兜售其在新天地投资的锦粼天地的酒店公寓。
根据五合国际的统计,外资只占房地产投资总额的3%,但外资的集体离场,对市场的心理影响,远高于实际作用。现在,雷曼兄弟更打算将商业地产单独打包出售,以避免整体资产贱卖。在这样的情况下,中国楼市自然也不会为海外基金所看好。金融风暴之下,各家银行收缩贷款,并造成全球性的银根收紧,海外基金也面临套现的压力。
“开发商们从原来几乎不打折,到现在大幅度降价,让海外基金觉得投资国内楼市风险很大。”戴德梁行华北区投资部主管叶建成这样描述目前海外基金的心态。尤其在全球金融环境不明的情况下,海外基金们对面临可能大幅跌价的房地产,不再像以前那样看好。
海外基金甩卖旗下物业的另一个重要原因是,投资回报率并不高。公开资料显示,被大摩出售的酒店式公寓,平均租金回报率在7%左右。叶建成认为,目前全球的金融环境下,“更多回报率超过10%的投资项目出现在市场上,基金为什么还要考虑7%的房地产投资项目呢?”
五合国际总经理邹义则认为,国内房地产项目不仅售价上升空间很小,租金上升空间也很小。以上海租金涨幅 快的甲级写字楼为例,虽然今年的租金价格仍在上涨,但由于明年供应量将井喷,市场预期租金将下跌。除此外,酒店项目由于大量供应,也存在下跌可能性。唯一的例外,可能只有大型商场。但受全球经济低迷影响,商场的租金上涨幅度也将极为有限。
房地产私募基金或成“救市新星”
对大部分的国内地产公司来说,或许只有降价20%以上,才能尽快将手中的存货出尽,以拯救脆弱的现金流。但开发商却大多不愿意这样做。他们认为,项目的实际净利润也只有20%,降价20%无异于“壮士断腕”,眼前显然还没有困难到这样的程度。在这样的情况下,民间私募基金开始成为国内地产市场重要的投资者。
“我们不选择与海外基金交易。”中华企业(600675行情,爱股,资讯)销售部经理戴正芳透露,由于与外资交易手续过于繁琐,交易时间过长,审批难度高,结汇难度大,该公司目前已基本放弃外资客户。
房地产项目交易经纪人江子杨认为,代替海外开发商,成为地产公司“救星”的,将会是国内企业和国内资本。钱生辉介绍,投资房地产私募基金的,都是一些想进入房地产领域的行业外企业。这些企业的共同点是对地产行业不熟悉,害怕较高的风险,要求较低但明确的投资回报。以钱生辉即将启动的太仓经济别墅项目为例,,虽然每栋经济别墅售价仅50万元,开发毛利率不到20%,远远低于行业平均值,但仍然有企业愿意投资他的项目。他表示,有些企业对房地产项目的年回报要求仅为6%,这使得民间房地产私募基金有望成为楼市的“救市新星”。
(整理:梨树装修水电培训学校)
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